Dükkan kiraları

‘Kentsel Dönüşüm’ün ürünü yeni dükkanlar cadde ve sokakları süslüyor. Eskiden konut olan giriş katları artık dükkana dönüşmüştür. Ancak öyle hemen kiralananlara  ve üzerine atlananlara henüz rastlamıyoruz. Zira yatırımcıları kurdukları hayalleri kiraya yansıtarak, uçuk rakamları kolay telaffuz etmeye başlamışlar.

İşte Fenerbahçe semtinden bir örnek; ilanda 500 metrekare olduğu duyuruluyor ve 50.000 TL aylık kira isteniyor. Görmeye gidiyorsunuz; giriş katının 200 metrekare(satış alanı), bodrum katının 150 metrekare(depo alanı), üst katın 150 metrekare(idari bölüm) olduğunu görüyorsunuz. Empati yok, kıyaslama yok ama matematik dışı talep var.

50.000 TL kirayı bölmüşler 500 metrekareye ve metrekare başına 100 TL istemeyi uygun bulmuşlar.  Oysa ticaret 200 metrekarede dönecek. Bu satış alanında günde 45.000-50.000 TL ciro yapılabilirse bu kira ödenebilir. Peki kiracı ne satacak da bu ciroyu yapacak ?

Dükkan sahibi, “bu benim sorunum değil” diyebilir, ancak yaşayarak kendi sorunu olduğunu öğrenecektir. Zira, bu ince hesabı yapmayan cesur bir kiracıyı(!) bulsanız dahi kaç ay kira alacağınız belli mi ?

Hemen Bağdat Caddesine çıkın, 100 metrekare dükkana 50.000 Dolar istendiğini de göreceksiniz. Bu bakımdan macera arayan kiracıların kısa zamanda sermayeyi nasıl  tüketerek bu dükkanları sık sık boşalttığını da dolaşarak izleyebilirsiniz.

AVM’ler için yolun sonunun gözüktüğünü sık sık yazıyoruz. Peki orada zora girenler, daha da zorunu göze alarak cadde ve sokakları mı tercih edecekler ?

Bir de yeni moda ilanlarda “Kurumsal Kiracı” arayışı gündemde. Sanki kurumsal olanlar daha bonkör davranacaklar. Tam tersidir. Onlar daha iyi hesap yaparlar ve sağlam paranın karşılığını indirim olarak isterler.

İstanbul’da dükkan sayısının hızla arttığını söyledik. Bu artış karşısında ise ekonominin kuralı şimdilik işlememekte, istenen kiralar da anormal şekilde yükselmeye devam etmektedir. Küçük esnaf için iş hayatı bitmiştir. Zira onların bu dükkanlara aday olması şimdilik mümkün değildir. Ancak kural eninde sonunda işleyecek ve bu uçuk talepler % 50-75 oranında geri gelecektir. Buna rağmen bu arzı karşılayacak talep bulunamayacağından boş dükkanlar izlenmeye devam edilecektir. Bazılarının depo olarak kullanımı gündeme gelebilecektir. Yani birçok AVM’yi bekleyen sonuç, cadde dükkanlarını da kapsayacaktır.

Satılık dükkanlarda da durum farklı değildir. Dedik ya; rayicin üzerinde fiyattan satmak ve kiralamak alışkanlık halini almış. Yatırım amaçlı bir dükkan-mağaza arıyorsunuz. İlanlarda “yüksek kira getirisi” ve “hazır kiracı” aldatmacasıyla,  emsallerinden oldukça pahalı bolca alternatifi karşınızda buluyorsunuz.

Satıcının, mülkü satana kadar bir arkadaşını kiracı tayin etmesi ve müşteriye yüksek kirasıyla kısa zamanda amorti edilecek bir yatırım gibi sunması, çok rastlanan ve hatta bayatlayan bir sistem olarak uygulanmaktadır.

Bu şekilde kısa zamanda gerçekle yüzleşen ve aldığı kira ile kredi taksidini rahatça ödemeyi düşünen yatırımcının, taksidin yarısını bile ödeyemeyeceğini anlaması çok uzun sürmüyor.

İşte toplum olarak hep iyi imkanların bize isabet edeceğini düşünme iyimserliğimiz, bu faturaları ödememizi kaçınılmaz hale getiriyor.

Bir yatırımın en erken ne kadar zamanda amorti edileceği, ay ve yıl sayısı olarak bellidir. Bunu yarıya indirecek imkana inşaat sektörü izin vermez. Yatırımcıların buna dikkat etmesi gerekir.

Kiraların ciro içindeki payının da bir üst sınırı vardır. Bunu aşan kiracının yoluna devam etmesi mümkün olmaz. Buna da perakendecilerin dikkat etmesi şarttır.

“Bul karayı, al parayı” diyen muhataplarınızdan kurtulmayı beceremezseniz mesleği tehlikeye atarsınız. Bu konuda oldukça fazla örnekten istifade etmek mümkündür.

Bunların içinde, yaptığı işi övgüye değer bulunanlar bile vardır. Çünkü hesapsız ve zamansız yatırımlar bu başarılı gözüken şirketleri zora sokmuştur.

ERCÜMENT TUNÇALP