37
Kira sözleşmelerine ilişkin belirtilen erte-
leme hükümlerinin dışında olmak üzere
6353 sayılı Yasada kiracının tacir sayılan
kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel
kişileri olduğu işyeri kiralarında yeni Borç-
lar Kanunu’nun kimi maddelerinin 8 yıl
süreyle uygulanmayacağına dair kanun
yayınlanmıştır.
04.07.2012 tarihinde kabul edilen ve
12.07.2012 gün ve 28351 sayılı Resmi
Gazetede yayınlanıp yürürlüğe giren 6353
sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde
Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına
Dair Kanun’un 53. maddesi ile 31/3/2011
tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin
Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda
Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Ge-
çici 2. maddesi aşağıdaki şekilde değişti-
rilmiştir.
GEÇİCİ MADDE 2- Kiracının Türk Ticaret
Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile
özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri
olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli
ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun
323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve
354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden
itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu
halde, kira sözleşmelerinde bu maddeler-
de belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak
sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi
hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşme-
lerinde hüküm olmayan hallerde mülga
Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”
Bu hüküm gereğince aşağıda belirtilen
maddeler perakende satış mağazalarına
ilişkin kiracıların tacir sayılması nedeni-
yle 8 yıl süreyle uygulanmayacaktır. Bu
hükümler 01/07/2020 yılında yürürlüğe
girecektir.
Yürürlüğü tacirler yönünden 2020 yılına
kadar ertelenmiş olan hükümler şunlardır.
III. Kira ilişkisinin devri
MADDE 323-
Kiracı, kiraya verenin yazılı
rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkası-
na devredemez. Kiraya veren, işyeri ki-
ralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı
vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi
kendisine devredilen kişi, kira sözleşme-
sinde kiracının yerine geçer ve devreden
kiracı, kiraya verene karşı borçlarından
kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sö-
zleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki
yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen
sorumlu olur.
2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden
önce geri verilmesi
MADDE 325-
Kiracı, sözleşme süres-
ine veya fesih dönemine uymaksızın
kiralananı geri verdiği takdirde, kira sö-
zleşmesinden doğan borçları, kiralananın
benzer koşullarla kiraya verilebileceği
makul bir süre için devam eder. Kiracının
bu sürenin geçmesinden önce kiraya
verenden kabul etmesi beklenebilecek,
ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini
devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması
hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden
doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu
giderler ile kiralananı başka biçimde kul-
lanmakla elde ettiği veya elde etmekten
kasten kaçındığı yararları kira bedelinden
indirmekle yükümlüdür.
III. Olağanüstü fesih
1. Önemli sebepler
MADDE 331-
Taraflardan her biri, kira
ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez
hâle getiren önemli sebeplerin varlığı du-
rumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim
süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Hâkim, durum ve koşulları göz önünde
tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin
parasal sonuçlarını karara bağlar.
B. Bağlantılı sözleşme
MADDE 340-
Konut ve çatılı işyeri ki-
ralarında sözleşmenin kurulması ya da
sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın,
kiralananın kullanımıyla doğrudan
ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine
bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme
geçersizdir.
D. Kiracının güvence vermesi
MADDE 342-
Konut ve çatılı işyeri ki-
ralarında sözleşmeyle kiracıya güvence
verme borcu getirilmişse, bu güvence üç
aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak
verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya
verenin onayı olmaksızın çekilmemek
üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına
yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya
depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki
tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesin-
leşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme
kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona
ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya
karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava
açtığını veya icra ya da iflas yoluyla
takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak
bildirmemişse banka, kiracının istemi üze-
rine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
E. Kira bedeli
I. Genel olarak
MADDE 343-
Kira sözleşmelerinde kira
bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aley-
hine değişiklik yapılamaz.
II. Belirlenmesi
MADDE 344 -
Tarafların yenilenen kira
dönemlerinde uygulanacak kira bedeline
ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında
üretici fiyat endeksindeki artış oranını
geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural,
bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmel-
erinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma
yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki
kira yılının üretici fiyat endeksinde-
ki artış oranını geçmemek koşuluyla
hâkim tarafından, kiralananın durumu
göz önüne alınarak hakkaniyete göre
belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp
yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan
uzun süreli veya beş yıldan sonra ye-
nilenen kira sözleşmelerinde ve bundan
sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira
yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim
tarafından üretici fiyat endeksindeki artış
oranı, kiralananın durumu ve emsal kira
bedelleri göz önünde tutularak hakkani-
yete uygun biçimde belirlenir. Her beş
yıldan sonraki kira yılında bu biçimde
belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda
yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para
olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçme-
dikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü”
başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.
Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belir-
lenmesinde, yabancı paranın değerindeki
değişiklikler de göz önünde tutularak
üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı
MADDE 346-
Kiracıya, kira bedeli ve yan
giderler dışında başka bir ödeme yüküm-
lülüğü getirilemez. Özellikle, kira bede-
linin zamanında ödenmemesi hâlinde
ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki
kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin
anlaşmalar geçersizdir.
4. Dava sebeplerinin sınırlılığı
MADDE 354-
Dava yoluyla kira sözleşme-
sinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler,
kiracı aleyhine değiştirilemez.
Yukarıda belirtilen hükümler nedeniyle,
kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıkların
artacağı, hangi hükmün ne zaman uygula-
nabileceğinin dikkatle incelenmesi gerek-
tiği ve yasada yer alan süreye ilişkin sorun
yaşanmaması için kira sözleşmelerinin
yenilenmesi çalışmalarının yapılmasının
tacirler yararına olacağı açıktır.
perder
serbest köşe
